Υφιστάμενα351 m²νόμιμα · 306 m² καθαρά · 1 κατοικία
Σενάριο Α · κόστος64.240 €A1 Airbnb ≈ 15.000 €/έτος καθαρά · ο ιδιοκτήτης μένει στο A2
Σενάριο Β · κόστος (Βασική)116.050 €102.960 € τώρα + πισίνα 2 το 2ο έτος
Σενάριο Β · έσοδα30–33 χιλ. €καθαρά/έτος από B1 + B4 · ο ιδιοκτήτης μένει αλλού
Βασικά συμπεράσματα
- Η κατοικία χωρίζεται Δυτικά | Ανατολικά γύρω από τη σκάλα, όχι ανά όροφο: η ελικοειδής σκάλα είναι προσβάσιμη μόνο από τον χώλ του ισογείου.
- Ο συντελεστής δόμησης έχει εξαντληθεί. Καμία νέα επιφάνεια· το υπόγειο παραμένει βοηθητικό.
- Το διαμέρισμα κήπου (A1 = B1) είναι ίδιο και στα δύο σενάρια. Κατασκευάζεται πρώτο και η επιλογή Α ή Β γίνεται με πραγματικά έσοδα. Αναλυτικά σε επίπεδο μελέτης εφαρμογής στην καρτέλα «Α1 / Β1 λεπτομέρειες».
- Με Airbnb δεν χρειάζονται χωριστοί τίτλοι, μετρητές ή θέση στάθμευσης.
- Με 2 μονάδες παραμένουμε κάτω από το όριο των 3 ακινήτων (επιχειρηματική δραστηριότητα / ΦΠΑ).
Αποφάσεις ιδιοκτήτη (14/10)
- Τρόπος μίσθωσης: Airbnb
- Σενάριο Β Φάση 1: 2 μονάδες (B1 + B4)
- 2 μικρές πισίνες: η πισίνα 2 αγοράζεται το 2ο έτος
- Νέα επίπλωση (IKEA, βλ. A1-06)
- Προϋπολογισμός: Βασική έκδοση, περικοπές ή χρονισμός αγορών αργότερα
Βασικοί νομικοί έλεγχοι: χρήση σοφίτας (ΑΠΟΘΗΚΗ) για το υπνοδωμάτιο του B4 · απαλλαγή αδείας πισίνας & συναίνεση συνιδιοκτήτη · εγγραφή ΑΜΑ για τμήμα ακινήτου.
Υφιστάμενη κατάσταση
Υφιστάμενη κατοικία (μία κατοικία)306,5 m² καθαράυπόγειο 110,1 · ισόγειο 89,6 · όροφος 74,8 · σοφίτα 32,0
Σενάριο Α — Κατοικία ιδιοκτήτη + διαμέρισμα κήπου Airbnb
A2 · Κύρια κατοικία — ιδιοκτήτης252,6 m² καθαράυπόγειο 100,1 · ισόγειο 45,7 · όροφος 74,8 · σοφίτα 32,0
A1 · Διαμέρισμα κήπου — Airbnb49,9 m² καθαράυπόγειο 9,9 · ισόγειο 39,9
A1 · Διαμέρισμα κήπου (Airbnb)
- Η υφιστάμενη κουζίνα γίνεται καθιστικό-κουζίνα. Ανεξάρτητη είσοδος από την υφιστάμενη πόρτα κήπου.
- Η τραπεζαρία γίνεται 2 υπνοδωμάτια (≈7,4 + 8,8 m²), το πίσω μαζί με τον τακτοποιημένο χώρο.
- Το WC γίνεται λουτρό με ντους. Τοίχος EI60 κλείνει προς τον χώλ.
- Δικός του γωνιακός κήπος, πέργκολα/BBQ, δυτική βεράντα. Αποθήκη υπογείου με δική της εξωτερική πόρτα.
- Οι επισκέπτες σταθμεύουν στον δρόμο.
A2 · Κύρια κατοικία (ιδιοκτήτης)
- Το σαλόνι γίνεται καθιστικό/τραπεζαρία με νέα κουζίνα στον πίσω τοίχο (κάτω από το Λουτρό 2) + WC επισκεπτών.
- Όροφος και σοφίτα χωρίς αλλαγές (3 υπνοδωμάτια, 2 λουτρά, γραφείο).
- Γκαράζ με εσωτερική πρόσβαση, ανελκυστήρας γκαράζ → όροφος.
- Ανατολικός κήπος, πίσω αυλή, πλαϊνή λωρίδα.
Σενάριο Β — Μονάδες Airbnb + 2 υπέργειες πισίνες
Βοηθητικά / αποθήκη ιδιοκτήτη107,1 m² καθαράυπόγειο 104,1 · ισόγειο 1,5 · όροφος 1,5
Κοινόχρηστα (κλίμακα / υποδοχή)24,8 m² καθαράυπόγειο 5,9 · ισόγειο 9,4 · όροφος 9,4
B1 · Κήπος Δυτικά — Airbnb (Φάση 1)39,9 m² καθαράισόγειο 39,9
B2 · Κήπος Ανατολικά — Φάση 234,7 m² καθαράισόγειο 34,7
B3 · Όροφος Δυτικά — Φάση 237,4 m² καθαράόροφος 37,4
B4 · Όροφος Ανατ. + Σοφίτα — Airbnb (Φάση 1)58,5 m² καθαράόροφος 26,5 · σοφίτα 32,0
Φάση 1
- B1 Κήπος Δυτικά: ίδιες εργασίες με το A1, ιδιωτικός κήπος + πισίνα 1.
- B4 Όροφος Ανατολικά + σοφίτα: το καθιστικό γίνεται καθιστικό-κουζίνα (αποξήλωση ντουλαπών για το κουζινάκι), Υπνοδωμάτιο 3, Λουτρό 2, υπνοδωμάτιο 2 + καθιστικό στη σοφίτα.
- Χώλ + σκάλα γίνονται υποδοχή επισκεπτών. Ανελκυστήρας εκτός λειτουργίας. Υπόγειο: πλυντήριο, λευκά, μηχανοστάσιο πισίνας, αποθήκη ιδιοκτήτη.
- Κοινός πίσω-ανατολικός κήπος με πισίνα 2 (2ο έτος).
Φάση 2 (ενδεικτικά, διακεκομμένη στα σχέδια)
- B2 Σαλόνι: μόνο 1 υπνοδωμάτιο (2ο δεν χωρά σε λειτουργικό μέγεθος).
- B3 Όροφος Δυτικά: υπάρχουν 2 υπνοδωμάτια + λουτρό, κουζινάκι στο καθιστικό.
- 3+ μονάδες = επιχειρηματική βραχυχρόνια μίσθωση (ΦΠΑ 13%). Απόφαση με τον λογιστή.
Α1 / Β1 διαμέρισμα κήπου — λεπτομέρειες (επίπεδο μελέτης εφαρμογής)
Όλες οι διαστάσεις προέρχονται από τα σχέδια τακτοποίησης. Απαιτείται αποτύπωση επί τόπου πριν από τη δημοπράτηση και την παραγγελία κουζίνας / ντουλαπών. Ύψη παραθύρων, τύποι τοίχων και θέσεις αποχετεύσεων σημειώνονται «προς επαλήθευση».
Διάταξη
- Καθιστικό-κουζίνα 16,8 m²: 2 πολυθρόνες EKERÖ + τραπεζάκι BORGEBY Ø70 στο έρκερ του κήπου (χωρίς καναπέ, χωρίς TV). Κουζίνα METOD σε Γ με ψυγείο, πλυντήριο πιάτων 45, νεροχύτη και πλυντήριο-στεγνωτήριο 60 στον πίσω τοίχο· φούρνος + εστίες στο πλαϊνό, που συνεχίζει ως πάγκος πρωινού 115×80 με 3 σκαμπό INGOLF (χωρίς τραπέζι).
- Εσοχή εισόδου: ντουλάπα F04 PAX / FORSAND 150×58×236 (3 ανοιγόμενες πόρτες, ράγα + ράφια) για ρούχα.
- Υπνοδωμάτιο 1 (7,4 m²): NEIDEN 140, κομοδίνα KULLEN + HAUGA, κρεμάστρες τοίχου + βάση βαλίτσας.
- Υπνοδωμάτιο 2 (8,8 m²): NEIDEN 160, 2 κομοδίνα HAUGA, κρεμάστρες τοίχου, μπροστά από τη σφραγισμένη θύρα ανελκυστήρα (W3).
- Λουτρό 112 × 237 cm: είσοδος από τον διάδρομο με συρόμενη πόρτα-καθρέπτη (D2)· νιπτήρας & καθρέπτης TÄNNFORSEN απέναντι από την πόρτα, ντουζιέρα slim 110×90 δεξιά, κρεμαστή λεκάνη σε νότιο προτοίχο 1,20 m (W4) αριστερά, ηλεκτρική πετσετοκρεμάστρα.
Λήψεις
Διαστάσεις IKEA από τις σελίδες προϊόντων του ikea.gr. Οι διαστάσεις METOD είναι οι τυπικές: επιβεβαίωση στον IKEA kitchen planner. Οι τιμές λαμβάνονται κατά την παραγγελία.
Προϋπολογισμός & φάσεις (με ΦΠΑ 24%, ±20%)
Σενάριο Α — διαμονή στο A2 + Airbnb στο A1
| A1 διαμέρισμα κήπου (= B1) | 34.900 € |
| Τοίχος EI60 + θύρα EI30 (χώλ) | 2.500 € |
| Διαχωριστικά 2 υπνοδωματίων + πόρτες | 3.200 € |
| WC → λουτρό με ντους (με συρόμενη πόρτα-καθρέπτη & προτοίχο) | 6.500 € |
| Κουζίνα (IKEA METOD Γ + πάγκος πρωινού, 6 συσκευές με πλυντήριο-στεγνωτήριο & πλ. πιάτων) | 5.500 € |
| Υποπίνακας + υπομετρητής | 1.500 € |
| 3 κλιματιστικά | 3.300 € |
| Χρώματα / επισκευές δαπέδων | 2.500 € |
| Εξοπλισμός ασφαλείας + έξυπνη κλειδαριά | 900 € |
| Νέα επίπλωση & εξοπλισμός (IKEA, βλ. A1-06) | 9.000 € |
| A2 κύρια κατοικία | 19.000 € |
| Νέα κουζίνα στο σαλόνι (+ νησίδα) | 10.000 € |
| WC επισκεπτών | 3.500 € |
| Ανελκυστήρας: σφράγιση στάσης ισογείου + επαναπιστοποίηση | 1.500 € |
| Ηλεκτρολογικές τροποποιήσεις | 1.500 € |
| Χρώματα / επισκευές δαπέδων | 2.500 € |
| Περιβάλλων χώρος & αμοιβές | 4.500 € |
| Διαχωρισμός κήπου + πόρτα A1/A2 | 2.000 € |
| Μηχανικός (εργασίες μικρής κλίμακας), ΠΕΑ, ΑΜΑ | 2.500 € |
| Υποσύνολο | 58.400 € |
| Απρόβλεπτα 10% | 5.840 € |
| Σύνολο με ΦΠΑ 24% | 64.240 € |
| Προαιρετική πισίνα για επισκέπτες A1 (Playa + βάση, με απρόβλεπτα) | +13.100 € |
Σενάριο Β — Φάση 1: B1 + B4, 2 πισίνες, νέα επίπλωση (Βασική)
| B1 Κήπος Δυτικά (= A1) | 34.900 € |
| Τοίχος EI60 + θύρα EI30 (χώλ) | 2.500 € |
| Διαχωριστικά 2 υπνοδωματίων + πόρτες | 3.200 € |
| WC → λουτρό με ντους (με συρόμενη πόρτα-καθρέπτη & προτοίχο) | 6.500 € |
| Κουζίνα (IKEA METOD Γ + πάγκος πρωινού, 6 συσκευές με πλυντήριο-στεγνωτήριο & πλ. πιάτων) | 5.500 € |
| Υποπίνακας + υπομετρητής | 1.500 € |
| 3 κλιματιστικά | 3.300 € |
| Χρώματα / επισκευές δαπέδων | 2.500 € |
| Εξοπλισμός ασφαλείας + έξυπνη κλειδαριά | 900 € |
| Νέα επίπλωση & εξοπλισμός (IKEA, βλ. A1-06) | 9.000 € |
| B4 Όροφος Ανατ. + Σοφίτα | 35.100 € |
| Κουζινάκι στο καθιστικό (αποξήλωση ντουλαπών) | 5.500 € |
| Ανανέωση λουτρού | 2.500 € |
| WC σοφίτας → ντους | 4.500 € |
| Θύρα εισόδου EI30 + κλειδαριά σοφίτας | 1.800 € |
| Υποπίνακας + υπομετρητής | 1.500 € |
| 4 κλιματιστικά | 4.400 € |
| Χρώματα / επισκευές δαπέδων | 3.000 € |
| Εξοπλισμός ασφαλείας + έξυπνη κλειδαριά | 900 € |
| Νέα επίπλωση & εξοπλισμός | 11.000 € |
| Κοινόχρηστα | 4.200 € |
| Ανίχνευση καπνού κλίμακας + φωτισμός ασφαλείας | 1.200 € |
| Απενεργοποίηση ανελκυστήρα | 500 € |
| Πλυντήριο / λευκά στο υπόγειο | 2.500 € |
| Πισίνες | 23.800 € |
| Πισίνα 1 · B1 (Playa ≈ 9.600 € με ΦΠΑ + βάση/ηλεκτρολογικά) | 11.900 € |
| Πισίνα 2 · κοινή — αγορά το 2ο έτος | 11.900 € |
| Περιβάλλων χώρος & αμοιβές | 7.500 € |
| Εργασίες κήπου (διαχωρισμός, φωτισμός, ξαπλώστρες) | 3.500 € |
| Μηχανικός, 2 ΠΕΑ, 2 ΑΜΑ | 4.000 € |
| Υποσύνολο | 105.500 € |
| Απρόβλεπτα 10% | 10.550 € |
| Σύνολο με ΦΠΑ 24% | 116.050 € |
Η βασική έκδοση υπερβαίνει κατά 16.050 € το όριο των 100.000 €. Με αγορά της πισίνας 2 το 2ο έτος (13.090 € με απρόβλεπτα) η αρχική δαπάνη γίνεται 102.960 €. Άλλοι μοχλοί: προδιαγραφές επίπλωσης, ντους σοφίτας, απρόβλεπτα μετά την επαλήθευση των τοίχων.
Προτεινόμενη σειρά αγορών
- Βήμα 0: έλεγχοι μηχανικού (χρήση σοφίτας, πισίνα, ΑΜΑ). Αποτύπωση του A1 και των τύπων τοίχων.
- Βήμα 1, χωρίς ρίσκο: διαμέρισμα κήπου A1/B1 + πισίνα 1. Ισχύει και στα δύο σενάρια. ≈ 35–50 χιλ. €.
- Βήμα 2: B4 (Σενάριο Β) ή κουζίνα A2 + WC επισκεπτών (Σενάριο Α).
- Βήμα 3, 2ο έτος: πισίνα 2 από τα έσοδα της πρώτης σεζόν. Μονάδες Φάσης 2 αργότερα.
Λίστα ελέγχων (για τον μηχανικό)
- ☐ Νόμιμη χρήση σοφίτας: προσμετράται στη δόμηση αλλά σχεδιάζεται ως ΑΠΟΘΗΚΗ. Καθορίζει το υπνοδωμάτιο 2 του B4.
- ☐ Το υπόγειο παραμένει βοηθητικό. Όχι ύπνος ή μίσθωση.
- ☐ Εγγραφή ΑΜΑ για τμήμα ενιαίου ακινήτου / ενός ΚΑΕΚ. Είναι δυνατή ή απαιτούνται χωριστοί τίτλοι;
- ☐ Εργασίες χωρίς στατική επέμβαση: έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας; Ενημέρωση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
- ☐ Πυροδιαχωρισμός (τοίχοι EI60 / θύρες EI30), ανίχνευση καπνού και φωτισμός ασφαλείας στην υποδοχή.
- ☐ Υπέργεια πισίνα: απαλλαγή αδείας, αποστάσεις από όρια, περίφραξη, συναίνεση συνιδιοκτήτη (10Α).
- ☐ Ελάχιστες προδιαγραφές ασφαλείας βραχυχρόνιας μίσθωσης 2025, τέλος ανθεκτικότητας, χωρίς αναστολή στη Βούλα.
- ☐ Ανελκυστήρας: απενεργοποίηση ή τροποποίηση στάσης και επαναπιστοποίηση.
- ☐ ΠΕΑ ανά μισθούμενη μονάδα.
- ☐ Άνοιγμα τραπεζαρίας – τακτοποιημένου χώρου: επιβεβαίωση ότι είναι ανοιχτό (καθαίρεση πρώην εξωτερικού τοίχου στην τακτοποίηση).
- ☐ Αποτύπωση A1: τύποι τοίχων (τοιχοποιία / γ/σ), ύψη ποδιών/πρεκιών παραθύρων, στήλη αποχέτευσης και όδευση ντους, όδευση αεραγωγού ανεμιστήρα.